Em muitos municípios litorâneos e de interior, como ocorre em Itapoá/SC e em tantas outras cidades do Brasil, é comum que pessoas residam ou mantenham posse sobre terrenos e imóveis há anos, sem conseguirem regularizar a propriedade no papel. Nessas situações, duas ferramentas jurídicas se destacam como soluções viáveis: a ação de adjudicação compulsória e a ação de usucapião.
Mas você sabe quando cada uma é cabível?
Adjudicação Compulsória: Quando há um contrato, mas falta a escritura
A adjudicação compulsória é o caminho legal para quem formalizou um contrato de compra e venda ou outro título de aquisição, mas não obteve a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, por omissão, recusa, falecimento ou desaparecimento do vendedor, trata-se de direito reconhecido no art. 1.418 do Código Civil, segundo o qual: “O promitente comprador, titular de direito real à aquisição do imóvel, pode exigir judicialmente a outorga da escritura definitiva, assegurado inclusive o direito real à adjudicação.
Esse direito pode ser exercido tanto na via judicial, por meio de ação própria, quanto na via extrajudicial, conforme prevê o art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022, que trata da adjudicação compulsória diretamente no cartório, desde que cumpridos os requisitos legais e apresentada a documentação exigida. É importante destacar que não se exige a posse do imóvel nem prazo mínimo de ocupação. O foco está na comprovação do contrato (mesmo particular) e da quitação das obrigações pactuadas. É imprescindível a prova de quitação.
Essa ação visa forçar a transferência da propriedade, quando o vendedor ou seus herdeiros não cooperam voluntariamente com o registro.
Exemplos práticos: Comprei um terreno em 2008, tenho o contrato assinado e os comprovantes de pagamento, mas o vendedor faleceu sem fazer a escritura, e, o vendedor sumiu e não consigo mais localizá-lo para registrar o imóvel em meu nome. Nestes casos, a adjudicação compulsória é o caminho certo.
Usucapião: Quando há posse prolongada, pacífica e com ânimo de dono
A usucapião é a via indicada para quem exerce a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por um determinado período, mesmo sem contrato ou sem registro anterior. É a posse que cria o direito de propriedade, desde que atendidos os requisitos legais.
O Código Civil, em seus arts. 1.238 a 1.244, disciplina as modalidades de usucapião. Por exemplo: Art. 1.238. Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé (…).
Existem formas mais abreviadas, como a usucapião especial urbana (art. 1.240) e a usucapião por justo título com boa-fé (art. 1.242), que reduzem o prazo para 10 ou até 5 anos, dependendo da situação.
Além da via judicial tradicional, também é possível realizar a usucapião extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), desde que a documentação esteja completa e não haja oposição de confrontantes ou do titular registral.
Exemplos práticos: Herdei a posse de um terreno do meu pai, que construiu e morou ali por mais de 20 anos sem escritura, ou, comprei verbalmente um imóvel há mais de 10 anos, reformei e moro nele desde então, mas nunca tive o contrato.
Nestes casos, é possível requerer a usucapião como forma de regularizar o domínio.
Qual é a diferença prática? A principal diferença está no fundamento jurídico de cada ação.
Na adjudicação compulsória, houve um contrato formal, e busca-se o cumprimento forçado da obrigação de transferir a propriedade — seja por via judicial (art. 1.418 do CC e arts. 538 e 538-A do CPC) ou por meio extrajudicial (art. 216-B da LRP).
Já na usucapião, o que se busca é o reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, mesmo sem título ou sem qualquer relação jurídica anterior com o proprietário registral. Além disso, a adjudicação compulsória prescinde de tempo de posse, e, a usucapião exige tempo mínimo e características específicas da posse. Cada situação exige análise jurídica específica, mas ambas as ações cumprem um papel fundamental na regularização fundiária e na garantia do direito à moradia e à propriedade.
Em um país onde milhões de brasileiros vivem em imóveis não regularizados, entender as diferenças entre adjudicação compulsória e usucapião é essencial para tomar a melhor decisão, evitar prejuízos futuros e garantir segurança jurídica e valorização patrimonial.
CARLOS EDUARDO MENEZES – OAB/SC 24.535
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