Nos últimos anos, tornou-se cada vez mais comum em Itapoá/SC e em diversas cidades do litoral catarinense uma situação que preocupa proprietários de imóveis residenciais e comerciais: o encerramento da locação com abandono de débitos de energia elétrica ou agua – pelo antigo locatário.
O problema, que inicialmente parece simples, muitas vezes acaba gerando transtornos administrativos, dificuldades na troca de titularidade da unidade consumidora e até discussões judiciais envolvendo concessionárias de energia elétrica, ou agua e os novos ocupantes e proprietários dos imóveis.
Recentemente, um caso levado ao Poder Judiciário catarinense reacendeu o debate sobre os limites da responsabilidade do proprietário e do novo locatário perante débitos deixados por terceiros junto à concessionária de energia elétrica. Segundo consta nos autos judiciais em trâmite na Comarca de Itapoá/SC, um imóvel comercial localizado na Avenida Brasil teria sido regularmente alugado para nova atividade empresarial após o encerramento da locação anterior. os Entretanto, os antigos ocupantes teriam deixado débitos superiores a R$ 18 mil perante a concessionária de energia elétrica.
Ainda conforme narrado na ação judicial, novos ocupantes compareceram administrativamente à concessionária para solicitar a regular troca de titularidade da unidade consumidora, apresentando documentação e requerimentos formais. A situação, contudo, acabou gerando controvérsia administrativa e posteriormente discussão judicial, justamente em razão da alegação de vinculação dos débitos antigos à unidade consumidora.
O caso acabou sendo submetido ao Poder Judiciário, tendo sido deferida tutela liminar reconhecendo, em análise inicial, a presença dos requisitos legais para intervenção judicial diante da natureza essencial do serviço público de energia elétrica.
A dívida de energia acompanha o imóvel?
Essa talvez seja a principal dúvida enfrentada por proprietários e locadores. Do ponto de vista jurídico, o entendimento predominante na jurisprudência brasileira é no sentido de que a dívida decorrente do consumo de energia elétrica possui natureza pessoal, estando vinculada ao consumidor que efetivamente utilizou o serviço, e não ao imóvel propriamente dito.
Em outras palavras: a dívida de energia elétrica, em regra, não possui natureza “propter rem”, como ocorre em determinadas obrigações ligadas diretamente ao imóvel, a exemplo de algumas obrigações tributárias e condominiais. Por essa razão, novos locatários e até mesmo proprietários frequentemente questionam administrativamente cobranças ou dificuldades envolvendo débitos gerados por terceiros. Todavia, na prática, muitos transtornos acabam ocorrendo justamente pela ausência de cautelas preventivas no momento da locação do imóvel.
O maior erro do proprietário: confiar apenas no contrato Muitos proprietários acreditam que o simples fato de existir cláusula contratual atribuindo ao inquilino a responsabilidade pelas contas de água e energia é suficiente para evitar futuros problemas. Entretanto, a realidade prática demonstra que isso nem sempre resolve a situação de forma imediata. Em diversos casos, o locatário: abandona o imóvel; encerra irregularmente as atividades; deixa contas em aberto; não transfere corretamente a titularidade; ou simplesmente desaparece.
Quando isso ocorre, o proprietário acaba enfrentando, dificuldades para nova locação; problemas administrativos perante concessionárias; atrasos no funcionamento de novos estabelecimentos; e, não raro, necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Em imóveis comerciais, o problema pode se tornar ainda mais grave, especialmente quando há: restaurantes; mercados; hamburguerias; farmácias; ou atividades que dependem diretamente de refrigeração e fornecimento contínuo de energia elétrica.
Como o proprietário pode se proteger?
Algumas medidas preventivas podem reduzir significativamente os riscos.
Entre elas: 1. Exigir transferência imediata da titularidade. O ideal é que a unidade consumidora seja transferida para o nome do locatário imediatamente após o início da locação. Isso evita confusão futura quanto à responsabilidade pelos consumos.
2. Fiscalizar periodicamente os pagamentos – Muitos proprietários somente descobrem os débitos quando o inquilino já abandonou o imóvel. Acompanhamento preventivo pode evitar acúmulo elevado de dívida.
3. Inserir cláusulas específicas no contrato – O contrato de locação deve prever:obrigação de transferência da titularidade; responsabilidade exclusiva do locatário; possibilidade de rescisão em caso de inadimplência; e dever de apresentação periódica de comprovantes.
4. Fazer vistoria final completa Na entrega das chaves, o proprietário deve verificar: contas pendentes; protocolos administrativos; desligamentos; e situação cadastral da unidade consumidora.
5. Formalizar tudo documentalmente -Notificações, conversas e comprovantes administrativos podem se tornar fundamentais caso surja necessidade de medida judicial futura.
A importância da prevenção jurídica O crescimento urbano acelerado, especialmente em cidades litorâneas, aumentou significativamente os conflitos envolvendo locações comerciais, sucessão de ocupantes e débitos perante concessionárias. Muitas vezes, pequenos descuidos administrativos acabam gerando anos de discussão judicial.
A prevenção contratual, a organização documental e a rápida regularização da titularidade das unidades consumidoras continuam sendo as medidas mais eficazes para evitar prejuízos ao proprietário e ao novo locatário.
O caso atualmente em discussão judicial em Itapoá/SC demonstra justamente como questões aparentemente simples podem acabar se transformando em controvérsias relevantes envolvendo direito do consumidor, contratos de locação e prestação de serviço público essencial. (Processo judicial em trâmite na Comarca de Itapoá/SC AUTOS 5001493-83.2026.8.24.0126)
CARLOS EDUARDO MENEZES – OAB/SC 24.535 Avenida Brasil, 2782 – Bairro Princesa do Mar – Itapoá/SC Fone 47 996048008 SITE: advogadomenezesitapoa.com.br
