Ambos os instrumentos levam à regularização do imóvel, mas partem de premissas e seguem ritos bastante diferentes. Compreender essas diferenças é essencial para evitar frustração e gastos desnecessários.
A USUCAPIÃO nasce da posse prolongada, pacífica e com ânimo de dono. É um direito individual do possuidor, que independe de qualquer política pública. O tempo exigido pela legislação pode ser de cinco, dez ou quinze anos, conforme o tipo do imóvel, a existência de boa-fé, moradia habitual e justo título. Quem cumpre esses requisitos deve apresentar prova da posse — planta, documentos, contas, tributos e testemunhas — e ajuizar ação judicial ou requerer diretamente ao cartório, por meio de usucapião extrajudicial. O objetivo é que o Judiciário ou o oficial registrador reconheça, por sentença ou por ata notarial, que aquela posse virou propriedade, permitindo o registro definitivo.
A REURB, por sua vez, é uma solução coletiva e parte do Poder Público. Prevista na Lei nº 13.465/2017, é aplicável a núcleos urbanos informais — como comunidades, loteamentos antigos ou bairros inteiros — que nasceram sem aprovação ou infraestrutura mínima. O processo começa com a prefeitura, que identifica a área, promove a regularização ambiental, urbanística e jurídica, e emite uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF). Com ela, o cartório de imóveis abre as matrículas e formaliza os títulos. A Reurb pode ser de interesse social (REURB-S), destinada a famílias de baixa renda, com isenção ou redução de custas, ou de interesse específico (REURB-E), voltada a áreas com ocupação consolidada por particulares, que arcam com os custos do processo.
O ponto de partida de cada um é oposto: na usucapião, o cidadão age quando o poder público se omite; na Reurb, o cidadão adere quando o município convoca. Isso gera uma dúvida comum: qual caminho seguir?
Se você ocupa um lote isolado, já há muitos anos, e a vizinhança está regularizada, a usucapião — preferencialmente extrajudicial — pode ser a via mais ágil. É necessário contratar advogado e engenheiro, produzir provas e obter anuência dos confrontantes. O processo em cartório é mais célere e evita litígios. Por outro lado, se a ocupação for coletiva e o bairro inteiro estiver irregular, pressionar a prefeitura para iniciar o processo de Reurb pode trazer benefícios amplos: instalação de infraestrutura, endereçamento oficial, acesso a financiamentos e valorização dos imóveis.
Na prática, o cidadão deve observar os seguintes passos: verificar se há processo de Reurb aberto na Secretaria de Habitação; se houver, reunir documentos como RG, CPF, comprovante de residência e prova da ocupação. Caso não haja Reurb, deve consultar um advogado especializado para avaliar a viabilidade da usucapião. Será preciso elaborar planta com memorial descritivo, juntar documentos que comprovem o tempo de posse, pagar tributos, apresentar testemunhas e notificar, se possível, o antigo proprietário.
É importante destacar que pagar IPTU ajuda, mas não substitui a posse efetiva. Manter o imóvel cercado, habitado e sem oposição reforça o direito. Já no caso da Reurb, o morador deve participar das reuniões comunitárias, acompanhar o projeto urbanístico, esclarecer custos e garantir que os trâmites estejam sendo conduzidos com transparência. Concluir um processo de regularização — seja por usucapião, seja pela Reurb — é garantir segurança jurídica. A propriedade formalizada permite financiamento, partilha em inventário, doação e venda legal. Regularizar não é despesa, é investimento. E, em muitos casos, é a única forma de proteger o patrimônio da família para as próximas gerações.
Se você vive em imóvel sem escritura, busque orientação. Cada caso tem particularidades que só a análise técnica pode resolver com segurança. Posse é fato. Propriedade é direito. Escolha o caminho certo e durma tranquilo.
É importante destacar que, diante de um imóvel irregular, agir com rapidez pode fazer toda a diferença. Muitos moradores adiam a regularização por acharem que “um dia resolvem”, até que surge um imprevisto: uma venda frustrada, uma ordem de despejo, a negativa da prefeitura para ligar água ou luz, ou até mesmo a morte de quem negociou informalmente o imóvel. Quando isso acontece, o problema se torna urgente — e mais caro de resolver.
Por isso, não basta procurar qualquer advogado. Da mesma forma que um médico cardiologista não trata de ouvido, o Direito também tem especializações. Um advogado especializado em Direito Imobiliário conhece profundamente os trâmites dos cartórios, registros de imóveis, plantas, confrontações, notificações e todos os documentos que envolvem o direito à moradia e à propriedade. Isso dá ao cliente mais segurança, rapidez e evita retrabalho ou perda de tempo com caminhos errados. Um profissional sem familiaridade com o tema pode protocolar pedidos imprecisos, deixar de juntar documentos essenciais, ou sequer saber diferenciar posse de detenção, Reurb de usucapião. O resultado? Processos indeferidos, demora na análise ou risco de perder o imóvel.
Além disso, há uma utilidade imediata e prática que muitos desconhecem: ao ajuizar um pedido de usucapião ou de regularização, o advogado pode fornecer ao cliente uma declaração acompanhada do número do processo judicial, assinada sob responsabilidade profissional, que permite a solicitação de ligações de água e energia elétrica junto às concessionárias. Isso é especialmente relevante para famílias que moram em imóveis antigos ou recém-adquiridos informalmente e que não conseguem comprovar titularidade. Portanto, a urgência de entrar com a ação não é apenas jurídica — é também social e prática. Com o processo em andamento, o morador consegue formalizar o endereço, acessar serviços públicos, organizar o espaço urbano e viver com mais dignidade.
Em resumo, o imóvel pode até estar irregular hoje, mas sua situação não precisa continuar assim amanhã. Com o auxílio técnico adequado, planejamento e boa orientação, é possível regularizar, proteger o patrimônio e dar segurança à família. Não espere o problema bater à porta. Consulte um advogado especialista, regularize e transforme a posse em propriedade. Afinal, sua casa merece ser oficialmente sua.
CARLOS EDUARDO MENEZES – OAB/SC 24.535
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